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▲航拍瓶窑

不论是对于新杭州人还是老杭州人来说，瓶窑都是一个十分不起眼的板块。

这里远离杭州主城区，也没有便捷的交通方式通往市中心。

不过，这个一直被“雪藏”的板块，最近频频传来利好：良渚申遗即将揭晓、中法航空大学落地、瓶窑新区规划征集……让购房者不得不开始注意这个极具发展潜力的板块。

其实早在2014年，修订版的《杭州城市总体规划》就对瓶窑规划做了重新定位——“撤消塘栖组团（并入临平副城）、新设瓶窑组团”。瓶窑升级为杭州六大组团之一。

▲2014年修订的杭州城市总体规划方案

只不过彼时的杭州楼市依然深陷泥淖，多数人并没有注意到这一调整。

此前，我们曾分析了星桥板块（传送门）、塘栖板块（传送门），今天我们来重点关注瓶窑板块，为购房者提供实用、贴心的参谋和建议。

【位置篇：余杭西部门户】

综合评分：★★★☆☆

瓶窑镇位于杭州市西北郊，余杭区的中西部。

早先瓶窑镇一直都是一个默默无闻的小镇，随着城市的扩张和规划的调整，如今的瓶窑区位优势十分明显。

▲瓶窑的区位优势

除了东接良渚新城，南望未来科技城之外，瓶窑还担负着辐射带动余杭西部百丈、鸬鸟、黄湖、径山四镇的重要作用。

也正因此，在2014年的规划调整中，瓶窑从良渚组团的一个功能区独立出来，成为单独的瓶窑组团。

上个月，余杭区官网发布了《瓶窑新区规划》的征集公告，瓶窑迎来新的发展机遇。

▲《瓶窑新区规划》核心范围

规划征集公告中明确了瓶窑新区的核心范围：东至瓶窑镇界（大雄山一带），南至杭长高速，西至东苕溪，北至104国道，用地面积约16平方千米。

也就意味着，未来，这里将成为瓶窑的城市化建设主战场。

【交通篇：公共交通欠佳】

综合评分：★☆☆☆☆

道路方面：

东西向的104国道和南北向的瓶仓大道贯穿瓶窑镇，成为连接瓶窑和外界的两大城市主干道。

杭长高速和绕城西复线交汇于此，更是拉近了瓶窑和杭州都市圈其他城市的距离。

此外，据最新内部消息：104国道瓶窑段正研究南移方案！

南移后，瓶窑的框架随之扩大，原线路或将打造成一条直通良渚古城的景观大道！

▲104国道南移线位猜想（非最终规划方案）

公共交通方面：

瓶窑现有的公共交通并不发达，来往主城区的公交线路较少。

且地铁1-3期规划均未涉足瓶窑，2022年前通地铁基本无望。

不过好在瓶窑距离良渚和未来科技城都不远，可通过公交接驳2号线、5号线。

铁路方面：

▲杭州西站效果图

杭州西站的落地无疑也是瓶窑的重大利好！

目前杭州西站已经开工，预计2022年投用，未来瓶窑15分钟车程就可到达西站，乘坐高铁前往全国各地。

机场方面：

瓶窑堪称全杭州距离萧山机场最远的板块，且杭州第二机场还未敲定，目前来往机场比较蛋疼。

【配套篇：目前最大短板】

综合评分：★☆☆☆☆

瓶窑目前最大的短板，大概就是生活配套。

商业方面：

▲已经开业的瓶窑嘉凯城城市客厅

瓶窑现有恒德瓶窑广场和嘉凯城城市客厅两个商场，只能称之为乡镇级配套，无法满足城市化发展需要。

医疗方面：

瓶窑有市一医院瓶窑院区（余杭区三院），这也是余杭西部地区唯一一家二级甲等综合性医院。

教育方面：

瓶窑中心幼儿园、瓶窑一小、瓶窑中学等，可满足基本的入学需求。

值得一提的是，今年4月16日，北京航空航天大学与浙江省人民政府、杭州市人民政府签署协议，北京航空航天大学与法国国立民航大学将在杭州共建“中法航空大学”，校址就定在瓶窑！

▲中法航空大学落户瓶窑

【产业篇：两大重量级项目落地】

综合评分：★★★☆☆

瓶窑农业资源丰富，本是杭州农业大镇，近年来，二三产业也在快步发展。

其中，瓶窑镇东部的凤都工业园已发展成为以五金、机械、服装为主的特色工业区。

此外，瓶窑也在结合自身优势，重点打造苕溪小镇等旅游文化产业。

▲瓶窑苕溪小镇

值得重点介绍的是瓶窑迎来了盒马和顺网两大重量级项目。

2018年，阿里旗下盒马鲜生落地瓶窑，将在瓶窑新城南部的崇化村打造盒马鲜生杭州区域供应链运营中心。

▲风靡的盒马鲜生会员店

该项目建设内容包括杭州区域运营中心和结算中心、区域加工中心、区域冷链及常温仓储中心、区域城市配送中心等及其配套设施。总建筑面积约12-15万㎡，预计项目总投资约人民币7亿元。

▲顺网电竞运动小镇项目签约仪式

此外，顺网科技也已经与瓶窑镇签约，将在瓶窑打造顺网电竞运动小镇。

据悉，小镇一期主要发展电竞旅游与电竞产业板块，远景发展电竞会展与教育板块。

未来，泛娱乐大型主题乐园、游戏主题旅游街镇、电竞产业园、大师工作室、游客服务中心区……一系列优质配套项目都将纷至沓来。

【文化篇：中华第一城】

综合评分：★★★★★

文化旅游资源是瓶窑的绝对优势，这里历史底蕴丰厚，自然环境优越，是杭州不可多得的文化+自然双重板块。

1、良渚文化

瓶窑最重要的文化资源就是良渚文化，距今5300-4500年左右，它是华夏五千年文明的力证！

▲瓶窑境内的良渚国家考古遗址公园

很多人都不知道，良渚文化遗址的核心部分——良渚古城、莫角山宫殿以及11条水坝都不在良渚，而是在瓶窑境内！

▲良渚遗址群区位图（图：良渚博物院）

由于依照考古惯例按最初发现地点良渚所命名，故而导致瓶窑长期被良渚光环所遮盖。

不得不令人感慨：既生瓶窑、何生良渚……

不过瓶窑的所有利好，也都是良渚的利好、余杭的利好。新一线的杭州，瓶窑良渚都不会缺席！

▲良渚古城效果图（图：良渚博物院）

良渚古城共有300万平方米，相当于四个故宫那么大。原故宫博物院院长张忠培教授称之为“中华第一城”，可以说把杭州的建城史推到了五千多年前！

2019年7月份，良渚文化申遗结果即将揭晓，届时瓶窑将登上全球瞩目的舞台。

2、瓶窑老街升级苕溪小镇

2017年年初，瓶窑启动小城市培育试点，开展了从环境整治到小镇建设的全面提升改造工作。

▲改造后的瓶窑小城市街景（图：余杭晨报）

▲十里渠效果图

作为重点项目之一，瓶窑镇和余杭区交通集团联手打造了苕溪小镇，把瓶窑老街改造成旅游休闲商业小镇，按主要功能划分为文旅街区、非遗展览馆、瓶窑游客服务中心、窑山公园四大区块。

目前文旅街区的招商工作已完成90%，预计6月中旬就能开放营业！

▲窑山公园东入口效果图

此外，建设面积约97522平方米的窑山公园也已经基本完工，目前正在进行局部精细化和卫生清理工作，预计将在6月底前亮相。

3、南山摩崖石刻

▲南山摩崖石刻

南山摩崖石刻约4平方公里，存有元代..、道教摩崖单身造像13尊，绵延约360米，现为省级文保单位。最西边的真武大帝像是一尊道教像，另外12尊都是..像。

元代僧徒利用前期采石壁面，请工匠凿出浅龛，浮雕而成。

这些造像躯形高大，造型端庄，是江南极为罕见的古代古刻群，也是研究中国..与道教发展不可多得的实物资料。

4、北湖草荡

▲北湖草荡

北湖滞洪区面积近2万亩，古称天荒荡，又名仇山草荡，自唐代开辟至今已有1100余年历史。

每年的10月到翌年1月，这里的芦花盛开，如白雪连结成片，远近交错，层层叠叠，美如仙境。

芦花盛放时节，也正是大批候鸟飞来越冬之日，天鹅、鸳鸯、斑嘴鹈鹕、白头鹞等珍稀鸟类，为湿地增添一分灵动之美。

【房价篇：价格和供应量均是“洼地”】

综合评分：★★★☆☆

新房：

新房方面，瓶窑目前仅有一个新盘在售，即碧桂园良樾。2017年12月，碧桂园摘下这一地块，楼面价11178元/㎡。

▲碧桂园良樾效果图

项目位于精工路与东兴路交叉口，为139、156平的叠墅，均价约20358元/㎡。

碧桂园良樾两次开盘均已流摇，说明热度并不高。不过此项目定位并非刚需盘，更适合地缘性改善客户。

二手房：

二手房方面，根据兔博士的数据显示，2019年6月瓶窑二手房挂牌均价20976元/㎡，成交均价18058元/㎡。

其中，104国道以北的老镇二手房价格较低，104国道以南的二手房则多为房龄10年内的次新房，价格略高一些。

同时，对比新房和二手房的价格，基本无倒挂现象。

土地出让

推地方面，瓶窑近些年来推地极少，上一次涉宅用地还是在2017年12月，碧桂园拿下的良樾项目地块。

不过接下来，瓶窑加快了推地节奏。

上个月，瓶窑镇羊山商住地块正式挂牌公告，将于6月26日出让，地块性质为商住用地，出让面积82938㎡，容积率1.5，建筑面积124407㎡，起价124407万元，起始楼面价10000元/㎡，上限价格161407万元，上限楼面价12974元/㎡。

▲地块区位图（图：好地网）

此外，瓶窑还有3宗涉宅用地计划出让，分别为下洋商住地块1（集镇A7区块）、下洋商住地块2（集镇A6区块）、镇政府西侧地块（新城北B28区块）。

瓶窑会不会迎来品质开发商，楼面价会不会迎来刷新，仍是未知数。

不过，相信随着一众利好，瓶窑终将迎来属于它的蝶变。

【总结】

综合而言，瓶窑目前的交通和各项配套仍然比较落后，自住并不方便。

但是2万内的价格，算是刚需福音。

毕竟，各项利好都已经在路上了，等到全部落实的那一天，价格体系也就不会是今天这样了。

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